Ampliación, subrogación o novación de hipotecas
Si quieres mejorar las condiciones de tu hipoteca o cambiar los deudores o algún deudor por divorcio, adjudicación de herencia familiar o venta del inmueble , es importante que cuentes con experto negociador y conocedor de los planteamientos a realizar, para primero negociar con el banco donde se encuentra la operación que es lo más económico o negociar con otros y cambiar la hipoteca de banco.
No te conformes con el IRPH o un tipo de interés variable pudiéndolo pasar a fijo, en el momento de tipos de interés de mercado más bajos de la historia o no mantengas a ex parejas o familiares en las operaciones que no deberían estar, cuéntanos tu problema y te ayudaremos a resolverlo y no aguantes más condiciones que no deseas.
La subrogación de hipoteca es una operación que consiste en mejorar las condiciones de la hipoteca o en sustituir al titular por otra persona (de deudor), cambiando de banco. En el caso de subrogación no podemos cambiar el importe del préstamo , ni añadir o suprimir garantías adicionales.
La novación modificativa de hipoteca permite cambiar cualquier cláusula del préstamo hipotecario por acuerdo con el banco. Esta fórmula siempre es más económica que el cambio de entidad, por lo que siempre hay que empezar negociando con el banco titular.
En ambos casos, no se puede ampliar el importe de la hipoteca, ya que en este caso hay que realizar una escritura de novación con ampliación de hipoteca que conlleva más gastos.
Como en ambas opciones existen gastos, hay que planteárselo solo en el caso de modificar temas relevantes y que aporten mucho valor como el cambio de titularidad o cambios que supongan un ahorro en costes importantes.
Los temas principales por los que merece la pena realizar cambios en la hipoteca:
- Añadir o quitar titulares o avalistas tras un divorcio o herencia. Previamente hay que realizar la extinción del condominio. No se debe realizar este trámite si no hay previo acuerdo con el banco.
- Cambiar el índice de referencia por un mejor y más trasparente. Cambiar el IRPH por Euribor.
- Pasar la hipoteca a tipo fijo y así garantizarnos que siempre vamos a pagar lo mismo.
- Evitar impagos alargando plazo o fijando carencias.
- Conseguir más dinero para financiar reformas, otras inversiones o equipamiento del hogar y en casos muy excepcionales incluir todos los préstamos un una única cuota.
Si las condiciones a cambiar no afectan de forma sustancial al contrato inicial , se pueden modificar en contrato privado , evitando así gastos, Ejemplo: reducción de requisitos de bonificación.
En el caso de ampliación de hipoteca o subrogación externa hay que pagar una tasación y en algunos casos una comisión adicional.
La última opción y más cara es hacer una hipoteca nueva, ya que además pagarás los gastos de cancelación de notaria y registro y los gastos de AJD ( actos jurídicos documentados) de la nueva operación.
Los pasos para seguir son los siguientes:
- Conoce las mejores opciones de hipotecas del mercado
- Calcula el coste de las modificaciones y el ahorro o necesidad que te cubre.
- Negociar con tu banco los cambios.
- Comprueba que oferta tiene la competencia y calcula gastos.
- Facilita documentación a las entidades seleccionadas y mantén las negociaciones oportunas.
- En el caso de Subrogación externa al incurrir en más gastos hay que negociar más y tener claro a quien la solicitas ya que normalmente te exigen tasar e incurrir en este gasto.
- Acepta la oferta vinculante del otro banco y espera respuesta de tu banco, que tiene quince días para igualar a mejorar la oferta.
- Escoge la oferta que más te interese , negocia hasta el último momento y controla que el día de la firma se incluya todo lo negociado en el documento.
En Fináleas te ofrecemos un estudio gratuito de rentabilidad y posibilidades de las modificaciones a realizar y en el caso de ser de tu interés realizamos todos esto tramites sin hacerte perder tiempo y trabajando a éxito ya que contamos con la experiencia y conocimientos necesarios para conseguir las mejores condiciones en el cambio.
Gastos de subrogación: notario, registro , gestoría y tasación y varia dependiendo del importe de la operación a subrogar. La subrogación no lleva pago de impuestos y algunos bancos no cobran la tasación, aunque la hagan porque están obligados por ley.
Comisiones que podrían cobrarse:
- Comisión de subrogación si está fijada en la escritura original y si lo está hay que mirar el porcentaje y el año de constitución de la operación ya que hay porcentaje máximos fijados por ley. Con la nueva ley hipotecaria de 16 de junio las comisiones de subrogación y novación para cambiar la hipoteca a tipo de interés fijo son del 0,15 % durante los tres primeros años y 0 el resto.
- Comisión de apertura: la cobra la entidad a la que llevas la hipoteca y es negociable.
- Comisión por riesgo de tipo de interés que se paga normalmente cuando tu hipoteca está a tipo de interés fijo y la subrogación le supone quebranto a la entidad financiera. Estas comisiones vienen establecidas en la escritura y han de pagarse.